Петерис Целмс
Управляющий инвестиционным портфелем BluOr Bank

Уникальная панорама европейских городов является частью культурной самобытности европейцев. Достопримечательности древних городов уходят корнями в традиции, историю и являются частью культурного наследия. Посещая практически любую европейскую столицу, рано или поздно мы оказываемся в месте, внесенном в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Эти здания бережно хранились на протяжении столетий, их удалось сохранить и отреставрировать после того, как на Европу обрушились Первая и Вторая мировые войны. Даже воздвигаемые сегодня новые постройки должны гармонировать со старыми. В то же время около 75% зданий в странах Европейского союза (ЕС) не являются энергоэффективными! Таким образом, один из ключевых вопросов на данный момент заключается в том, как сохранить историческое наследие, реализуя при этом амбициозные цели зеленого курса ЕС?

40% общего энергопотребления ЕС – на нужды зданий

Зеленый курс ЕС предусматривает серьезные изменения в европейском секторе недвижимости в ближайшем будущем, которые коснутся как новостроек, так и зданий, являющихся историко-культурным наследием, а также объектов инфраструктуры. Долгосрочная цель нулевого уровня выбросов является очень амбициозной, учитывая, что около 75% существующих зданий в ЕС не являются энергоэффективными и, с точки зрения потребления ресурсов, на них приходится около 40% общего энергопотребления в Европе и около 36% выбросов парниковых газов.

Ситуация осложняется и по другим причинам – по мере того, как меняются нужды и требования жильцов домов, в современное жилье стремительно внедряются новые технологии. Меж тем, трудности, которые возникли в энергетическом секторе, являются, пожалуй, беспрецедентными. Поэтому разрабатываются новые системы для управления и обслуживания зданий, а также инструменты информационных и коммуникационных технологий, которые позволяют умнее управлять энергопотреблением. 

Эволюция умных технологий помогает увидеть будущие перспективы жилищных условий европейцев. Тут и энергоэффективные здания, в которых найден правильный баланс того, как при минимальных затратах энергии обеспечить жильцам необходимый комфорт. Другие здания – на собственной территории или поблизости – оснащены установками для выработки энергии из возобновляемых источников энергии для собственного потребления. При этом часть из них способна произвести больше энергии, чем потребляет, поэтому избыток энергии поступает в общие сети. В некоторых зданиях используется умное взаимодействие с энергосистемой посредством различных ИТ-решений, целью которых является оптимизация затрат и возможность аккумулировать энергию, необходимую жильцам здания в краткосрочной перспективе. Используя систему умного управления, жильцы могут самостоятельно анализировать потребление энергии и найти возможности для экономии.

Некоторой части населения такие технологические решения могут показаться утопическими. Особенно для тех, кто живет не в новостройках, а в исторических зданиях, где реализовать подобные решения – дорого, сложно, а иногда и невозможно.

С правильными окнами Европа сможет сократить выбросы CO2 на 35%

В то же время существует ряд практических решений, которые позволили бы значительно повысить энергоэффективность. Например, качественные изолированные окна. Благодаря двойному или тройному остеклению, такие окна имеют высокие эксплуатационные характеристики и являются обычной практикой в странах Северной Европы, для которых важна эффективность системы отопления, а показатели теплоизоляции окон могут существенно повлиять на потребление энергии. Как следует из расчетов, если установить высокоэффективные окна в зданиях по всему ЕС, то к 2050 году выбросы CO2 и потребление энергии в регионе сократились бы на 37%. В странах Балтии подобные изменения позволили бы сэкономить до 45% за тот же период.

Аналогичных улучшений также можно добиться с помощью методов утепления фасада здания. Одним из наиболее интересных нововведений являются так называемые «зеленые фасады» или «живые стены», когда фасад здания покрывается ковром из различных растений. Живые стены – это эффективное и в то же время энергетически нейтральное решение, которое обеспечивает необходимую теплоизоляцию и в то же время визуально улучшает городскую среду, повышает качество воздуха и снижает концентрацию горячего воздуха в городах.

В настоящее время стремительно меняются стандарты строительства зданий еще и за счет использования инновационных строительных материалов. Одним из примеров является поперечно-ламинированная и клееная древесина, которую можно использовать в строительстве вместо стальных балок. Одним из самых заметных проектов, где реализована эта технология, является строение Mjøstårnet в Брумунддале, Норвегия. Это 18-этажная деревянная конструкция высотой 85,4 метра. Для сравнения, здание Латвийского телевидения имеет высоту 87,75 метров, но, в отличие от башни Mjøstårnet, к нему не пристроен бассейн.

Производство стали с сокращением вредных выбросов на 97%

Не все проекты можно реализовать без бетона и стали, однако сделать их «зелеными» можно с помощью новых методов производства, разработка которых ведется в настоящее время. Прекрасным тому примером является сталелитейное производство с использованием процесса прямого восстановления железа (DRI), для которого не требуется коксовая печь, а вместо нее можно использовать водород и CO (полученный из метана или угля). Всего 5% мировой стали в настоящее время производится с помощью этого современного метода. При условии дальнейшего совершенствования процесса DRI, например, за счет использования только водорода и возобновляемой электроэнергии для питания электродуговых печей, выбросы CO2 на каждую тонну стали можно было бы сократить до 50 кг или чуть меньше, что эквивалентно сокращению выбросов на 97% по сравнению с традиционным методом производства, который доминирует сегодня. В Европе, Китае и Австралии уже проводятся пилотные испытания таких инновационных сталелитейных производств, первые из которых могли бы запуститься в 2025 или 2026 году.

Новые здания будут энергоэффективными, что делать со старыми?

Это не единственные и даже не самые популярные решения, направленные на достижение почти нулевых уровней выбросов. Однако важно подчеркнуть, что энергоэффективность новых зданий не является спасением Европы и средством достижения климатических целей: только путем перестройки, реновации и модернизации существующих зданий можно прийти к поставленным целям. 75% фонда зданий ЕС построено до 1990 года, и по имеющимся оценкам, 80-85% нынешних зданий по-прежнему будут использоваться и в 2050 году. Поэтому главной задачей эффективного управления фондом недвижимости является реновация имеющихся строений. На данный момент в отдельных странах-участницах годовые показатели темпов реновации зданий варьируются от 0,4% до 1,2%, а в ближайшие десять лет их рост должен превысить 2%, чтобы к 2050 году добиться осуществления реновации 80% зданий.

Латвия ставит перед собой не менее амбициозные цели. Даже несмотря на то, что 30% жилых зданий и 10% зданий другого назначения могут оказаться непригодны для реновации в силу своего возраста, качества, износа и других соображений.

Есть и сдерживающие факторы, в том числе финансовые, социальные и нормативные, которые замедляют темпы преобразований. С финансовой точки зрения, как инвесторам, так и финансистам в настоящее время не хватает комплексного анализа «жизненного цикла» проектов реновации, т.е. результатов в долгосрочной перспективе. Большие первоначальные затраты, длительные сроки окупаемости инвестиций и отсутствие доступности финансирования значительно сокращает количество проектов реновации, которые действительно получают необходимое финансирование.

Социальные барьеры могут быть столь же сложными. По-прежнему не хватает знаний и осведомленности о финансовых и экологических преимуществах инновационных проектов реконструкции фасадов зданий. Также неизвестно, как это может повлиять на оценку качества конкретного здания, его функциональность и, в конечном итоге, на стоимость недвижимости. Реализации проектов реновации зданий также часто препятствует тот факт, что многие старые многоквартирные дома принадлежат нескольким владельцам, которые должны сначала договориться об этом.

Снижение нормативных барьеров в странах ЕС в долгосрочной перспективе также играет важную роль для реализации проектов реновации зданий. Процесс получения необходимых строительных разрешений на проведение реновации может быть сложным, долгим и дорогостоящим. Большие практические и финансовые препятствия связаны со строгим регулированием в области сохранения культурного и исторического наследия, не допускающее, например, изменения исторических фасадов или оконных рам.

Желание и спрос покупателей на реновацию

Впрочем, свет в конце туннеля все же есть. Согласно количественным опросам, большинство домовладельцев заинтересованы в участии в программе повышения энергоэффективности многоквартирных домов при условии получения софинансирования со стороны ЕС. Как и в большинстве случаев, именно финансирование может послужить необходимым импульсом к переменам.

В то же время покупатели недвижимости уже сейчас готовы платить больше за более энергоэффективное жилье, поскольку это означает и снижение коммунальных платежей, и увеличение стоимости имущества в будущем. В свою очередь, объекты недвижимости, которые не отличаются энергоэффективностью, продать будет все сложнее и их стоимость будет падать.

Для инвесторов в недвижимость понятия «повышения энергоэффективности» и «устойчивости» не так важны, как точные данные и инструменты, позволяющие легко сравнивать различные объекты недвижимости, инвестиционные портфели и результаты возврата инвестиций. Наличие более качественных данных означает возможность привлечения более доступного финансирования для проектов реновации недвижимости по более низкой процентной ставке.