Петерис Целмс

Управляющий инвестиционным портфелем BluOr Bank

В 1998 году в Гондурасе был построен новый мост Чолутека (New Choluteca), спроектированный одними из лучших архитектурных умов мира и способный выдержать любой ураган. Надо сказать, что испытание на прочность не заставило себя ждать – позже в том же году на Гондурас обрушился ураган «Митч», принесший значительный ущерб большей части инфраструктуры страны и разрушивший многие мосты, но не новый мост Чолутека – тот, как и ожидалось, уцелел и получил лишь незначительные повреждения. Но возникла другая проблема – ураган был такой силы, что последовавшие за ним наводнения буквально изменили русло реки и размыли дороги, ведущие к мосту, оставив его стоять посреди пересохшего русла реки и сделав его в буквальном смысле «мостом в никуда».

Эта история дает повод задуматься о многом – и о нашей слепой самонадеянности, что нам по силам приручить окружающую среду, и о неспособности учесть все внешние факторы, и т.д. Но один важный и простой факт заключается в том, что даже если что-то строится на века, то именно способность адаптироваться определяет, как долго это строение в конечном итоге сможет служить своей цели.

Что подводит нас к разговору о европейской недвижимости.

Все, кто приезжает в Европу, отмечают живописные городские пейзажи, пропитанные традициями и давним культурным наследием. Прогулка практически по любой европейской столице превращается в осмотр объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Города, разрушенные во время Второй мировой войны, были отстроены заново, сохранив остатки былого величия. Даже воздвигаемые сегодня новые постройки должны гармонировать со старыми. Недаром в Европе нет такого доминирования небоскребов, как в крупных городах США, Китая и других быстроразвивающихся регионах мира.

В то же время директивы «зеленого курса» ЕС свидетельствуют о том, европейский строительный сектор переживает радикальную смену парадигмы, требующую существенной модернизации цифровой и физической инфраструктуры. По своему охвату эти директивы крайне амбициозны, и для того чтобы создать строительный сектор с нулевым уровнем выбросов, потребуется масштабная модернизация как относительно существующих построек, так и того, как будут строится новые здания. Учитывая, что примерно 75% современного фонда зданий ЕС неэффективны с точки зрения энергопотребления и составляют почти 40% от общего потребления энергии в ЕС и 36% выбросов парниковых газов, предстоящие изменения окажут большое влияние.

Бурное развитие новых технологий, новые и возникающие потребности жильцов и сложные энергетические взаимодействия между зданиями происходят в то время, когда наша коллективная энергетическая безопасность подвергается небывалому испытанию. Результатом этих изменений станет новое поколение инструментов ИКТ и систем управления зданиями, которые делают их «умными» и открывают новые возможности и способы взаимодействия между зданиями, их пользователями, а также с другими зданиями через энергосистемы для создания концепции «умных» зданий.

Именно эта «умная» эволюция дает представление о том, как может выглядеть будущее. Здания, способные обеспечивать жильцам необходимый комфорт, предлагая первый подход к энергоэффективности и наиболее экономичное потребление энергии. Здания, способные производить энергию на месте или поблизости от возобновляемых источников энергии, некоторые даже с положительным балансом энергии, производя больше, чем потребляют. Здания, способные обеспечивать интеллектуальное взаимодействие с энергосистемой для обеспечения гибкости с помощью кратковременного хранения энергии, управления системой зарядки электромобилей, систем управления спросом на электроэнергию и многое другое. Здания, предоставляющие пользователям расширенный доступ к данным о потреблении и выработке электроэнергии, а также информацию и контроль за последствиями их поведения в отношении потребляемой энергии или качества воздуха в помещении.

Подобные технологические решения предлагают утопическое видение нашей среды обитания, но трудно оценить, насколько быстро они могут быть и будут ли реализованы.

Но вернемся в сегодняшний мир, где происходят и другие изменения, способные оказать значительное влияние на экологическую устойчивость, многие из которых уже осуществляются.

Возглавляют этот список значимых изменений – стеклопакеты. Высокоэффективные оконные системы, например, с двойным или тройным остеклением, уже стали привычными в странах Северной Европы, где не обойтись без отопления, а показатели теплоизоляции окон могут существенно повлиять на потребление энергии. По некоторым оценкам, выбросы CO2 и потребление энергии только внутри зданий могут сократиться на 37% к 2050 году за счет использования высокоэффективных окон во всех зданиях на территории ЕС. В частности, в странах Балтии эти изменения могут привести к снижению энергопотребления до 45% за такой же промежуток времени.

Еще одним способом оптимизации является обшивка существующих зданий изоляционными материалами. Такие защитные конструкции могут значительно улучшить теплоизоляцию и энергоэффективность зданий. Зеленые ограждающие конструкции (зеленые фасады или живые стены) идут в этом направлении еще дальше и являются примером создания эффективных энергосберегающих решений. Это возможность не только обеспечить изоляцию зданий, которые они окружают, но и преобразить сами города, добавив зелени в городскую среду, улучшив качество воздуха и снизив температуру.

Изменения наблюдаются и на структурном уровне. Также разрабатываются и используются многочисленные формы новых строительных материалов, которые могут получить более широкое распространение, чтобы заменить используемые сегодня энергоемкие материалы с высоким уровнем выбросов. Одним из примеров является поперечно-ламинированная и клееная древесина, которую можно использовать в строительстве вместо стальных балок. Одним из самых громких проектов, в которых на сегодняшний день использовалась эта технология, является строение Mjøstårnet в Брумунддале, Норвегия. Это 18-этажное деревянное здание высотой 85,4 метра. Для сравнения, здание Латвийского телевидения имеет высоту около 88 метров, но, в отличие от башни Mjøstårnet, к нему не пристроен бассейн.

Разумеется, не все проекты могут быть реализованы без бетона и стали, но сделать их «зелеными» можно с помощью новых методов производства, разработка которых ведется в настоящее время. Наглядным примером является ощутимый переход сталелитейного производства на процесс прямого восстановления железа (DRI). Около 5% мировой стали уже производится с помощью процессов DRI, для которых не требуется кокс и обычно используются водород и CO (полученные из метана или угля). При условии дальнейшего совершенствования процесса DRI – за счет использования только водорода и возобновляемой электроэнергии для питания электродуговых печей – выбросы CO2 на тонну стали можно было бы сократить до 50 кг или чуть меньше, что эквивалентно сокращению на 97% по сравнению с традиционным методом производства, который доминирует сегодня. Компании в Европе, Китае и Австралии уже проводят пилотные испытания таких производств, несколько из которых планируется запустить в 2025 или 2026 году.

Перечисленные выше решения – это конечно же не полная картина, и некоторые из них далеки от широкого применения, но именно подобные изменения будут способствовать тому, что в будущем все чаще для обитания будут использоваться здания с почти нулевым уровнем выбросов (nZEB). Стоит отметить, что Рига уже двигается в этом направлении – близится к завершению проект Verde в микрорайоне Скансте, который можно назвать первым в городе офисным зданием nZEB.

Впрочем, несмотря на все внимание к блеску и новизне, самые большие перемены в конечном итоге будут связаны с адаптацией уже имеющихся решений под нужды завтрашнего дня. Невзирая на то, что 75% фонда зданий ЕС построено до 1990 года, предполагается, что 80-85% нынешних зданий все еще будут использоваться к 2050 году. Важнейшим приоритетом на будущее станет реновация имеющихся строений, а значит и существенно возрастут ежегодные темпы реновации. На данный момент эти показатели варьируются от 0,4% до 1,2% в отдельных странах-участницах, а в ближайшие десять лет их рост должен превысить 2%, что позволит к 2050 году отремонтировать почти 80% существующих зданий.

Латвия ставит перед собой не менее амбициозные цели. Даже несмотря на нынешней возраст, качество и износ строительного фонда (по всей вероятности, 30% жилых зданий и 10% нежилых зданий не будут пригодны для реновации), потрясает само количество зданий, которые подлежат реновации:

Источник: Национальная долгосрочная стратегия реновации зданий, Латвия, 2020 г.

Как и в случае с любым подобным начинанием, существует ряд сдерживающих факторов, в том числе финансовых, социальных и нормативных, которые замедляют темпы преобразований.

С финансовой точки зрения, как инвесторам, так и финансистам в настоящее время не хватает комплексного представления о жизненном цикле таких проектов. Высокая стоимость начальных капиталовложений, необходимых для реновации, длительные сроки окупаемости, которые сдерживают инвестиции, и отсутствие возможностей финансирования – все это создает препятствия, негативно сказывающиеся на количестве проектов реновации, которым действительно выделяют необходимое финансирование.

Социальные барьеры могут быть столь же сложными. По-прежнему не хватает знаний и осведомленности о финансовых и устойчивых преимуществах реновации зданий посредством защитных конструкций и о том, как это влияет на функциональность, восприятие качества, стоимость недвижимости и т.д. Ситуация усугубляется еще тем фактом, что большая часть застройки состоит из многоквартирных домов с несколькими владельцами, которые еще должны договориться о реализации таких проектов.

Определенную роль также играют и нормативные барьеры. Из-за того, что на получение необходимых строительных разрешений для реновации с помощью защитных конструкций, уходит много времени, средств и усилий, многие даже не пытаются этим заниматься. Регулирование в области архитектуры, запрещающее изменение исторических фасадов или оконных рам, значительно ограничивает возможные решения в области реновации зданий.

Впрочем, свет в конце туннеля все же есть. Согласно количественным опросам, большинство домовладельцев заинтересованы в участии в программе повышения энергоэффективности многоквартирных домов при условии софинансирования со стороны ЕС.

Финансовые стимулы, как и в большинстве случаев, скорее всего, послужат толчком к принятию этих изменений. Покупатели недвижимости уже сейчас готовы платить больше за более энергоэффективный дом, чтобы наслаждаться будущей экономией затрат и надбавкой к стоимости своего имущества. Напротив, многие нынешние объекты недвижимости не будут считаться перспективными и неизбежно столкнутся с необходимостью существенной скидки на свою стоимость.

С точки зрения инвестора, улучшения не ограничиваются лишь повышением эффективности и устойчивости. Чем точнее инструменты и данные, тем проще управляющим активами сравнивать объекты недвижимости, портфели и показатели. Более качественные данные позволят привлечь больше капитала с меньшими затратами.

Сегодня инвестиции с учетом устойчивого развития означают снижение затрат в долгосрочной перспективе. Даже если начать всего с замены нескольких окон с тройным остеклением.

Из материалов журнала Forbes ( номер 32, май 2022 г.)