Рекордные цены на теплоснабжение, газ, твёрдое топливо и электроэнергию стали большим потрясением и для жителей, и для многих секторов экономики. Счета за коммунальные услуги в этом и предыдущем отопительном сезоне заставляют многих смотреть в сторону проектов новых многоквартирных домов. Между тем, в разработке новых проектов в направлении энергоэффективности застройщики руководствуются «зелёным курсом» Европейского Союза, установившим новый минимум правил и стандартов в строительной сфере. Какие изменения ожидаются на рынке недвижимости и какое значение для покупателей квартир имеют новые требования к энергоэффективности?

В условиях роста цен на энергоресурсы и перемен в связи с «зелёным курсом» ЕС, проживание в неэффективном с точки зрения энергопотребления доме становится всё более невыгодным. Например, по оценкам Европейского климатического фонда, к 2030 году средние расходы домохозяйств на отопление, не являющееся экологически чистым, увеличатся в среднем на 30%. В таких условиях рациональные соображения заставят жителей инвестировать в реновацию жилья в соответствии с последними стандартами энергоэффективности, а также будут стимулировать сектор строительства новых энергоэффективных жилых зданий.

Более строгие правила – одна из причин роста цен

«В качестве примера того, насколько сильно изменился рынок строительства недвижимости за относительно короткое время, могу привести свой собственный дом. Я строил его около 10 лет назад, поэтому хорошо помню, что требования с точки зрения энергоэффективности тогда в Эстонии были довольно элементарными. С тех пор многое изменилось, и требования к минимальной энергоэффективности теперь прописаны в законах во всех странах Балтии. Но для строителей это, конечно, означает дополнительные затраты. Это одна из причин, по которой цены в новых проектах значительно выросли за последние годы», – говорит Уло Адамсон.

 «Дешёвые» строители больше не могут демпинговать

Текущая ситуация такова, что новые минимальные требования к энергоэффективности сильнее всего ударили по строителям с самыми низкими ценами на рынке. «Закон определяет минимальные показатели энергоэффективности зданий, а это – качественные окна, максимально эффективные системы отопления, теплоизоляционные материалы. Конечно, это болезненно сказывается на тех участниках рынка, чья конкурентоспособность базировалась на самой низкой цене, а не на самом высоком качестве. Те же, кто уже давно работает по этим стандартам, не ощущают серьёзных изменений», – отмечает разработчик проекта недвижимости “Mārupes nami” Лаурис Межсаргс. 

Это мнение разделяет и руководитель “Estera Development”, подчёркивая, что под влиянием новых требований произошло преобразование отрасли – установлены одинаковые правила игры для всех, не позволяющие демпинговать цены и предлагать покупателю некачественную постройку. «Разумеется, есть разные классы – экономичные проекты и более дорогие. Хотя даже в пределах одного и того же класса не все здания строятся одинаково. Поэтому установку минимальных требований, как единых правил для всех в этом вопросе, можно только приветствовать. Мы занимаемся строительством более энергоэффективных квартир, и для нас важно знать, что и другие застройщики также обязаны соблюдать эти требования. Иначе конкуренция с другими разработчиками становится для нас практически невозможной в силу того, что новые правила, конечно же, увеличивают стоимость проектов», – поясняет Уло Адамсон.

Реальность: более энергоэффективную, но более дорогую квартиру выбрали бы только 10% покупателей

В то же время для покупателей недвижимости в странах Балтии цена остаётся определяющим фактором при выборе нового жилья. Разумеется, покупатели понимают, как важна энергоэффективность, но до сих пор приоритет отдавался другим соображениям. «Покупатель голосует своим кошельком. Если бы покупателю предложили две квартиры одинакового размера в одном и том же месте, одна из которых была бы более высокого энергокласса и стоила бы дороже, а другая – классом пониже и стоила бы на 30% дешевле, то по моим прогнозам, более дорогую квартиру выбрали бы всего 10% покупателей. Люди выбирают самый дешевый из возможных вариантов. В свою очередь, это означает, что в конкретном сегменте застройщики конкурируют за самую низкую цену. Если бы минимальные требования не были установлены законом, думаю, что сам рынок едва ли смог бы переориентироваться на «зелёный курс», а необходимые изменения в европейском масштабе происходили бы крайне медленно. Особенно в новых странах-участницах ЕС, где уровень доходов ниже», – комментирует Уло Адамсон.

Именно в последнее время, в связи с высокими счетами за отопление и электроэнергию, эта тенденция стремительно меняется и, в целом, растёт уровень осведомлённости в вопросах энергоэффективности, отмечает разработчик проекта “Mārupes nami” Лаурис Межсаргс: «До относительно недавнего времени редкий покупатель квартиры интересовался классом энергопотребления здания, но после прошедших зимних периодов – это один из первых вопросов. Всё большее число покупателей анализируют и другие весомые будущие затраты, такие как плата за управление и возможности сортировки отходов».

В то же время, как подчёркивает Лаурис Межсаргс, в связи со стремительными изменениями на рынке недвижимости, именно задачей разработчика проекта является анализ будущих тенденций и понимание текущих и будущих ожиданий от приобретаемой покупателем недвижимости. «На сегодняшний день компании-застройщики в Латвии относительно мало интересуются альтернативными источниками энергии и их внедрением в проекты в сфере недвижимости. К примеру, в нашем проекте “Mārupes nami” установлена собственная котельная, что позволяет жильцам быть более гибкими и менее зависимыми от централизованного отопления. Кроме того, в проекте были учтены возможные будущие потребности жильцов и построено место для подзарядки электромобилей. Безусловно, такой прагматичный подход привлекает покупателей после реализации проекта».  

Цены в новых проектах будут расти

Общие тенденции показывают, что в ближайшие несколько лет цены на недвижимость в новых проектах значительно вырастут. Хотя сейчас строительный рынок более или менее адаптировался к новым правилам энергоэффективности, рост цен может быть обусловлен растущими ценами на энергоресурсы и прочими рыночными потрясениями. Затраты на строительство тесно связаны с ценами на топливо, электроэнергию и другие ресурсы. В свою очередь, строительные материалы, которые раньше поставлялись из России, Беларуси и Украины, теперь заменяются материалами из других стран – затраты на логистику растут, а сами материалы часто стоят дороже.

В связи с текущей ситуацией в ряде европейских стран звучат критические замечания относительно того, насколько уместно сейчас реализовывать экологические цели и задачи «зелёного курса». По мнению руководителя компании “Estera Development”, дискуссию по данному вопросу можно сфокусировать на том, как именно реализуются цели в области воздействия на окружающую среду, а не на том, нужна ли их реализация сейчас.

«Это очень сложный вопрос, который требует политического решения: как мы распределяем обязанности, все ли мы, живущие на этой планете, несём равную ответственность, или же говорим, что больше платят те, у кого больше денег? Кажется, все понимают, какие задачи необходимо реализовать ради спасения планеты. Подходящее ли сейчас для этого время? Да, и без промедления! Является ли это на данный момент колоссальным финансовым бременем? Вероятно, тоже да. Но, откровенно говоря, вряд ли когда-нибудь вообще наступит момент, когда люди признают, что достаточно богаты, чтобы жить экологичнее, даже если это будет стоить дороже».