Siltumenerģijas, gāzes, cietā kurināmā un elektroenerģijas cenu rekordi nākuši kā auksta duša daudzām tautsaimniecības nozarēm un arī iedzīvotājiem. Komunālo maksājumu rēķini šajā un iepriekšējā apkures sezonā daudziem liek lūkoties jauno daudzdzīvokļu ēku projektu virzienā. Jauno projektu attīstītājus “zaļajā” energoefektivitātes virzienā tikmēr skubina arī Eiropas Savienības zaļais kurss, kas noteicis jaunas minimālās prasības būvniekiem. Kādas pārmaiņas gaidāmas nekustamā īpašuma tirgū un ko jaunie energoefektivitātes mērķi nozīmē dzīvokļu pircējiem?

Energoresursu cenu kāpuma un ES zaļā kursa viesto izmaiņu apstākļos dzīvot energoneefektīvā mājoklī kļūst arvien neizdevīgāk. Piemēram, Eiropas Klimata fonda aplēses rāda, ka vidējie mājsaimniecības izdevumi apkurei, kas nav zaļa, līdz 2030.gadam pieaugs vidēji par 30%. Šādos apstākļos racionāli apsvērumi iedzīvotājiem liks investēt dzīvojamo ēku renovācijā, atbilstoši jaunākajiem energoefektivitātes standartiem, kā arī sildīs jaunu, energoefektīvu dzīvojamo ēku būvniecības sektoru.

Stingrākas prasības – viens no iemesliem cenu kāpumam

Būvniekiem, kas šobrīd projektē jaunus daudzdzīvokļu namus, ir jārēķinās ar spēkā esošajām regulām, kas nosaka minimālos energoefektivitātes standartus, piemēram, to, cik liels siltuma zudums ēkā pieļaujams. Šīs normas liek pārskatīt ierastās celtniecības tehnoloģijas, materiālus, apkures un ventilācijas risinājumus un daudzus citus ēkas būvniecības aspektus. Kā uzskata nekustamo īpašumu attīstīšanas uzņēmuma “Estera Development” vadītājs Ūlo Ādamsons, kura pārraudzībā tapuši un top tādi nekustamā īpašuma projekti kā “Liepziedi”, “Tuvidi” un “Tekstiliana”, bez minimālo prasību maiņas virzība energoefektivitātes un ilgtspējīgu risinājumu virzienā no būvnieku puses būtu krietni gausāka.

“Kā piemēru tam, cik ļoti mainījies nekustamo īpašumu būvniecības tirgus salīdzinoši īsā laikā, varu minēt pats savu māju. Es to būvēju pirms apmēram 10 gadiem, tāpēc labi atceros, ka prasības energoefektivitātes ziņā Igaunijā bija visai minimālas. Kopš tā laika daudz kas ir mainījies, un prasības attiecībā uz energoefektivitātes minimumu likumos nostiprinātas visā Baltijā. Taču būvniekiem tas, protams, nozīmē papildu izmaksas. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc cenas jaunajos projektos pēdējos gados būtiski pieaugušas,” saka Ūlo Ādamsons.

“Lētie” būvnieki vairs nevar dempingot

Jaunās minimālās energoefektivitātes prasības šobrīd visvairāk skārušas būvniekus, kuri tirgū konkurēja ar zemāko cenu. “Likums ir noteicis minimālās ēku energoefektivitātes prasības, kas nozīmē kvalitatīvus logus, efektīvākās apkures sistēmas, siltumizolācijas materiālus. Protams, tas sāpīgi skar tos tirgus dalībniekus, kas mēģināja konkurēt ar pašu zemāko cenu un ne to augstāko kvalitāti. Būvnieki, kas šos standartus ņēmuši vērā jau sen, lielas pārmaiņas nejūt,” stāsta nekustamo īpašumu projekta “Mārupes nami” attīstītājs Lauris Mežsargs.

Tam piekrīt arī “Estera Development” vadītājs, norādot, ka jauno prasību iespaidā notikusi nozares sakārtošana – noteikti vienādi spēles noteikumus visiem, kas neļauj dempingot ar cenu, pircējam piedāvājot sliktas kvalitātes ēku. “Protams, standarti atšķiras - ir ekonomiskā klase un dārgāki projekti. Taču ne visi ēkas būvē un būvēja vienādi pat vienas klases ietvaros. Tāpēc vien ir pozitīvi, ka ir uzstādīti vienādi noteikumi visiem – minimālās prasības. Mēs būvējam energoefektīvākus dzīvokļus, un mums ir svarīgi zināt, ka arī citiem attīstītājiem ir jādara tas pats. Pretējā gadījumā mums kļūst gandrīz neiespējami konkurēt ar citiem attīstītājiem, jo šīs prasības, protams, sadārdzina projekta izmaksas,” viņš skaidro.

Realitāte: energoefektīvāku, bet dārgāku dzīvokli izvēlētos tikai 10%

Vienlaikus noteicošais faktors, izvēloties jaunu mājokli, nekustamā īpašuma pircējiem Baltijā joprojām ir cena. Pircēji, protams, saprot, ka energoefektivitāte ir būtisks aspekts, tomēr rocība līdz šim par prioritāti noteica citus apsvērumus. “Pircējs balso ar savu maciņu. Ja pircējam piedāvātu divus līdzīga izmēra dzīvokļus vienā un tajā pašā atrašanās vietā, kur viens ir ar augstāku energoklasi un dārgāks, bet otrs ar zemāku energoklasi un maksā 30% lētāk, tad mana prognoze - dārgāko dzīvokli izvēlētos tikai 10% pircēju. Cilvēki izvēlas lētāko iespējamo opciju. Tas, savukārt, nozīmē, ka attīstītāji konkrētajā segmentā konkurē ar zemāko cenu. Ja minimālās prasību nebūtu noteiktas ar likumu, domāju, ka tirgum pašam uz zaļo kursu pārorientēties būtu grūti, un vajadzīgās izmaiņas Eiropas mērogā notiktu ļoti lēni. Īpaši jaunajās ES valstīs, kur ienākumu līmenis ir zemāks,” saka Ūlo Ādamsons.

Šī tendence strauji mainās tieši pēdējā laikā, saņemot lielos apkures un elektrības rēķinus, un cilvēki par energoefektivitātes jautājumiem kopumā kļūst arvien informētāki, atzīst “Mārupes namu” projekta attīstītājs Lauris Mežsargs: “Vēl salīdzinoši nesen reti kurš dzīvokļa pircējs interesējās par ēkas energoklasi, taču pēc šīm pēdējām ziemām – tas ir viens no pirmajiem jautājumiem. Tāpat arvien vairāk pircēju analizē arī citas būtiskas nākotnes izmaksas, piemēram, apsaimniekošanas maksu un atkritumu šķirošanas iespējas.”

Vienlaikus, kā uzskata L.Mežsargs, ņemot vērā nekustamo īpašumu tirgus straujo mainību, tieši projekta attīstītāja uzdevums ir analizēt nākotnes tendences un censties saprast, ko pircējs no nekustamā īpašuma sagaidīs pirkuma brīdī un tuvākajā nākotnē. “Latvijā nekustamo īpašumu attīstītāji šobrīd salīdzinoši maz domā par alternatīvo energoresursu avotiem un to integrāciju nekustamo īpašumu projektos. Piemēram, “Mārupes namos” ir uzstādīta sava katlu māja, kas iedzīvotājiem ļauj būt elastīgākiem un mazāk atkarīgiem no centralizētās apkures. Tāpat, paturot prātā, ka tas nākotnē iedzīvotājiem varētu būt svarīgi, tur izbūvēta arī elektroauto uzlādes vieta. Protams, tā ir pragmatiska domāšana, kas pēc projekta realizācijas piesaista pircējus.”

Cenas jaunajos projektos augs

Kopējās tendences rāda, ka nekustamā īpašuma cenas jaunajos projektos tuvāko gadu laikā būtiski pieaugs. Lai gan būvniecības tirgus jaunajām energoefektivitātes regulām šobrīd vairāk vai mazāk jau piemērojies, cenu pieaugumu varētu noteikt energoresursu cenu kāpums un citi tirgus satricinājumi. Būvniecības izmaksas ir cieši saistītas gan ar degvielas, gan elektroenerģijas un citu resursu cenām. Savukārt būvmateriāli, kas agrāk tika piegādāti no Krievijas, Baltkrievijas un Ukrainas, šobrīd jāaizstāj ar materiāliem no citām valstīm – pieaug loģistikas izmaksas un arī paši materiāli nereti tur maksā vairāk.

Ņemot vērā šī brīža situāciju, vairākās Eiropas valstīs izskan kritika, vai šobrīd īstais laiks īstenot ietekmes uz vidi un zaļā kursa mērķus. Kā uzskata “Estera Development” vadītājs, jautājums šajā gadījumā varētu būt par to, kādā veidā vides mērķus īsteno, nevis par to, vai tie jāīsteno tagad.

“Šis ir ļoti grūts jautājums, kas prasa politisku izšķiršanos: kā mēs sadalām pienākumus, vai visi, kas dzīvojam uz šīs planētas, uzņemamies vienādu atbildību, vai arī sakām, ka vairāk maksā tie, kam vairāk naudas? Uzdevumi, kas jāīsteno, lai planētu glābtu, it kā visiem ir skaidri. Vai tagad tiem ir īstais laiks? Jā – nekavējoties! Vai tas šobrīd nav ārkārtīgi liels finansiāls slogs? Droši vien - arī jā. Taču, godīgi sakot, diez vai kādreiz pienāktu brīdis, kad cilvēki atzītu, ka ir pietiekami bagāti, lai dzīvotu zaļāk, kaut gan tas maksās vairāk.”